Dispositif Jeanbrun : attention aux contraintes et à la fiscalité à la revente

Le dispositif Jeanbrun séduit de nombreux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux en location vide, notamment via le mécanisme du déficit foncier.

Mais depuis la loi de finances 2025, une évolution majeure doit être intégrée : la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière

Conséquence : un investissement attractif aujourd’hui peut s’avérer moins performant à la revente si les contraintes du dispositif et la stratégie de sortie ne sont pas anticipées.

 

1. Dispositif Jeanbrun : comment fonctionne l’avantage fiscal ?

Le dispositif repose sur un mécanisme simple :

• Déduction des charges
• Ajout de l’amortissement
• Création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an)

Les avantages

• Réduction immédiate de l’impôt
• Optimisation fiscale à court terme
• Effet positif sur la trésorerie fiscale

2.  Les contraintes essentielles du dispositif

Le dispositif Jeanbrun repose sur un cadre strict. Trois contraintes majeures doivent être respectées.

a. Durée minimale de location :  Pour conserver l’avantage fiscal :

• Le bien doit être loué pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit
• En location nue (non meublée)
• À usage de résidence principale 
• En cas de non-respect :
  • Reprise de l’avantage fiscal
  • Réintégration du déficit
  • Risque de redressement 

b. Plafonds de loyers :  Le propriétaire doit également respecter :

• Des plafonds de loyers réglementés selon la zone géographique
• Un niveau de loyer parfois inférieur au marché 
• Conséquences :
  • Rendement locatif limité
  • Revenus locatifs plafonnés
  • Rentabilité à recalculer dès l’origine 

c. Nature de la location

• Location nue obligatoire
• Exclusion de la location meublée
• Moins de flexibilité dans la gestion 

Synthèse : un cadre contraignant

L’investisseur doit composer avec :

• Une durée minimale incompressible
• Des loyers encadrés
• Une rigidité d’exploitation

3.  Réintégration de l’amortissement : ce qui change en 2025

Depuis 2025 : L’amortissement déduit pendant la période de détention doit être réintégré lors de la revente

Concrètement :

• Il augmente la plus-value imposable
• Il alourdit la fiscalité finale

C’est un point déterminant dans la rentabilité globale de l’investissement.

 

4.  Comparatif : dispositif Jeanbrun vs LMNP

Point clé : la différence majeure réside dans la réintégration de l’amortissement et son impact sur la plus-value.

 

5.  Exemple chiffré : rentabilité comparée

 Hypothèses

• Tranche marginale d’imposition : 30 %
• Bien : 205 000 €
• Financement : 90 % à crédit
• Durée : 20 ans (annuité : 12 300 €)
• Durée d’investissement : 15 ans
• Charges annuelles : 7 032 € 

Investissement Jeanbrun

• Loyers : 7 906 €
• Amortissement : 5 738 € 
• Résultat fiscal :
  • Déficit foncier : 4 864 €
  • Économie d’impôt : ≈ 2 300 €
• Résultat économique : Cash-flow après fiscalité : –9 130 € / an 
• À la revente :
  • Amortissement réintégré en moyenne : 86 070 €
  • Impôt sur la plus-value : 18 935 €
  • Gain final : 7 870 € 

Investissement LMNP

• Loyers : 9 990 €
• Amortissement : utilisé pour neutraliser le résultat 
• Résultat fiscal : Imposition : 0 € 
• Résultat économique : Cash-flow après fiscalité : –9 342 € / an 
• À la revente :
  • Amortissement réintégré : 31 680 €
  • Impôt sur la plus-value : 6 970 €
  • Gain final : 24 710 € 

Lecture du cas

Contrairement aux idées reçues :

-       Aucun des deux investissements n’est autofinancé. Les deux nécessitent un effort d’épargne

-       À court terme : les résultats sont proches

-       À long terme : la différence se fait à la revente - Le LMNP peut offrir une rentabilité nette jusqu’à 3 fois supérieure

 

6. Comment optimiser la fiscalité du dispositif Jeanbrun ?

a. Allonger la durée de détention

• Exonération d’impôt après 22 ans
• Exonération totale après 30 ans 

b. Anticiper la transmission

• Donation ou succession = aucune plus-value
• Aucune réintégration d’amortissement 
• Stratégie patrimoniale particulièrement efficace

c. Transformer en résidence principale

Exonération totale de la plus-value

 d. Réinvestir dans sa résidence principale

Exonération possible sous conditions

 

7.  Dispositif Jeanbrun : les erreurs à éviter

• Se focaliser uniquement sur l’avantage fiscal immédiat
• Négliger la fiscalité à la revente
• Ne pas définir de stratégie de sortie
• Investir sans vision patrimoniale globale 

Conclusion : un dispositif puissant… mais stratégique

Le dispositif Jeanbrun reste un levier efficace pour :

• réduire son imposition
• optimiser ses revenus fonciers

Mais : sa performance dépend entièrement de la stratégie de sortie

 

Conseil d’expert

Avant d’investir, posez-vous trois questions essentielles :

• Quelle durée de détention ?
• Revente ou transmission ?
• Objectif fiscal ou patrimonial ?

Un investissement immobilier réussi se construit dès l’achat… mais surtout à la sortie.